《聯合早報》中文版3月20日報道：利率持續攀高打擊新加坡房地產投資信托的漲勢，今年以來整體平均總回報率僅為0.6％。
分析師預測，多數房地產投資信托將面對更高的貸款成本，每單位派息可能會受到壓縮。
根據新加坡交易所提供給《聯合早報》的數據，截至3月17日（星期五），今年以來表現最好的新加坡房地產投資信托（S-REIT）是吉寶數據中心房地產信托（Keppel DC Reit），總回報率達18.2％。
克倫威爾歐洲房地產投資信托（Cromwell European REIT）和亞騰美國酒店信托（ARA US Hospitality Trust）緊隨其后，總回報率分別為13.9％和11.9％。
表現最差的是大信商用信托（Dasin Retail Trust）和運通網城房地產信托（EC World REIT），總回報率分別為負34.4％和負28.8％。
今年年初，S-REIT不斷攀升，逐步吸引資金回流。美聯儲較早之前表明會繼續加息，這意味著舉債較高的房地產投資信托再融資將面臨更大壓力，S-REIT的漲勢一度受阻。
在近日發生美國硅谷銀行倒閉事件后，市場認為，美聯儲為了穩定金融市場和抑制通貨膨脹，將放慢加息速度。債券收益率急速下滑，投資者再次把目光轉向S-REIT，但分析師認為，S-REIT未來走勢還有待觀察。
星展集團研究的最新報告指出，過去一年，S-REIT的債務成本上升61個基點至3％，預計在2023財年至2024財年將上升70個基點。2023財年和2024財年到期的貸款分別占14％和17％，對沖比率高達75％。
報告說，預計三個月新元隔夜利率（SORA）將會在近期內維持在4％的水平，明年將逐步回落，美聯儲可能在明年下半年降息。
“2023財年到期的貸款，再融資的利率可能多達250個基點以上。目前S-REIT的平均負債率比去年第一季度高出130個基點。一些房地產投資信托為了收購房地產而取得新貸款，房地產價值下滑是導致負債率上升的重要原因。”
報告指出，因受利率影響，辦公樓投資信托的舉債比其他領域高。物流房地產、零售房地產和酒店投資信托的資本結構較強，預計會取得更高收入增長，可抵消一部分額外的再融資成本。
星展集團研究預測，S-REIT每單位派息將受高再融資利率和外匯虧損拖累，2022財年至2024財年的復合年均增長率（CAGR）為3％。
前景看好的S-REIT是凱德騰飛房產信托（CapitaLand Ascendas REIT）、星獅物流商產信托（Frasers Logistics & Commercial Trust）和豐樹物流信托（Mapletree Logistics Trust）。
馬來亞銀行證券分析師古哈（Krishna Guha）看好工業和酒店業的發展。
他建議買入豐樹工業信托、城市發展酒店服務信托（CDLHT）、遠東酒店信托（FEHT）和ESR樂高房產信托（ESR-LOGOS REIT）。
對于整體S-REIT的表現，他給予“中立”評級，原因是貸款條件收緊導致息差加大，高通脹情況尚未緩解。
古哈在接受《聯合早報》訪問時說，盡管國債利率下滑，房地產投資信托仍有望吸引投資者回流，但需要在美聯儲本周公布利率政策后，才能較準確地預測市場走勢。他維持聯邦基金利率最高可達5％至5.25％的預測。”
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